Коммерческая недвижимость ЮВАО
 
Порассуждаем о хлебе насущном.

Уважаемые коллеги! Цены на нефть продолжают падать вследствие избытка предложений на мировом рынке и снижения спроса. Рост предложений вызван и добычей сланцевой нефти в США, и возвратом поставщиков из Ирака, Ирана, Ливии. Спрос падает в условиях неблагоприятного развития экономик, а также по причине растущего интереса европейских стран к альтернативным источникам энергии. На московском и областном рынке недвижимости, как отмечают многие аналитики, практически во всех его сегментах можно наблюдать те же тенденции - рост предложения на фоне снижения спроса. Так ли это и можно ли говорить о затоваренности рынка?

В конце года наблюдался резкий всплеск покупательского спроса на квартиры и коммерческую недвижимость в Москве и Подмосковье. Люди инвестировали в квартиры, защищая свои рублевые накопления. В результате за декабрь 2014 года, по данным журнала «Недвижимость и цены», объем предложений в Москве уменьшился на 12%. Отчасти это было связано с тем, что многие владельцы квартир временно сняли свои объекты с продажи.

Предновогодний ажиотаж сменился январским затишьем. Можно подвести некоторые итоги.

В 2014 году в Москве было построено больше жилой недвижимости, чем в предыдущие годы. Введено 3,2 млн кв. м, из них половина - в границах старой Москвы, половина - на присоединенных территориях. Этот показатель больше запланированного. По данным Департамента Градостроительной политики, предполагалось ввести в 2014 году 3,08 млн кв. м.

По России в 2014 году было построено на 24,6% жилья больше, чем в 2013-м. По данным Правительства России, объём ввода жилья в 2014 г. составил 48,2 млн кв. м (в 2013 г. - 38,7 млн кв. м).

Новая Москва и Московская область преимущественно застраиваются многоэтажными жилыми комплексами. Предложенная ранее концепция освоения новых земель малоэтажным строительством (3-5-этажные дома, поселки эконом-класса из таунхаусов и коттеджей эконом-класса с комплексным ландшафтным и инфраструктурным планированием) не получила широкого отклика у девелоперов из-за низкой доходности. Чем выше жилой дом и плотнее застройка, тем выгодней проект. В результате на рынок было выставлено большое количество квартир эконом-класса в высотных новостройках и масштабных жилых комплексах. Из-за проблем с ипотечными кредитами и общей экономической ситуации количество покупателей на эти квартиры после Нового года снизилось, и если тенденция сохранится, то можно будет говорить о «затоваренности» первичного рынка.

В премиальном сегменте недвижимости Москвы, по данным Point Estate, рост предложений за 2014 год составил 34%, а в таких округах, как Хамовники и Пресненский - более 55%. Покупатели дорогих квартир менее зависимы от ипотечных кредитов, но в периоды кризиса и снижения роста экономики и они менее активно инвестируют средства в недвижимость, чем в более благополучные годы. Количество сделок сократится, на рынке будет избыток предложений.

Предполагается, что в 2015 году будет введено меньше жилья - из-за проблем с финансированием и удорожанием стройматериалов сроки строительства многих объектов сдвинутся, некоторые проекты будут сокращены или приостановлены.

В самом непростом положении оказалась коммерческая недвижимость. Количество сделок за последний год резко сократилось (по данным «Коммерсанта», на 60%), а в будущем году их будет еще меньше. Спрос падает, сокращены объемы строительства, многие инвесторы уходят с рынка. По данным Colliers International, в будущем году ожидается строительство 1 млн кв. м офисов, в 2014 г. было сдано 1,5 млн. Несмотря на снижение темпов прироста коммерческих объектов в будущем году, предложение опережает спрос, а процент вакантных площадей остается высоким.

Покупатель выбирает «эконом»

Наблюдается ли избыток предложений квартир на продажу в Москве и в каких сегментах спрос лучше?
На фоне резких колебаний евро и доллара люди увидели единственный выход - сохранять средства в недвижимости. Это вызвало всплеск продаж в конце 2014 года. Полагаю, что в большинстве случаев жилье продавалось не конечному потребителю и, скорее всего, вновь появится на рынке Москвы. При этом через 2-3 месяца покупать квартиры будет уже сложнее (в частности, из-за ужесточения условий ипотеки), а потому покупатели предпочтут проекты эконом-класса, в то время как сегменты «элит» и «бизнес» ожидает затишье. Рынок недвижимости в целом может «просесть» к концу марта на 10-15% .

Следовательно, если купленные в конце года квартиры будут снова выставлены на рынок, а ограничения по ипотеке приведут к снижению количества покупателей, особенно в сегментах «бизнес» и «премиум» классов, то можно говорить о затоваренности рынка продаж в Москве ближайшие несколько месяцев. В лучшем положении могут оказаться квартиры эконом-класса, которые будут пользоваться спросом. 2014 год был отмечен самым большим объёмом предложений в новостройках, вторичный рынок также был наполнен, покупатели не спешили. Ослабление рубля началось с отзыва лицензий  у ряда банков, в том числе крупных. Это стало первым поводом повышения спроса и толчком к росту цен. Продавцы и покупатели волновались. Продавцы ожидали роста цен, покупатели - снижения.  Наблюдалась некоторая стагнация.

К началу  2015 года   геополитическая обстановка, колебание валют и обвал цен на нефть и санкции, ставшие причиной повышения  ключевых ставок с 5,5 до 17% и проблем с доступностью  мировых финансовых ресурсов, привели к турбулентности рынка. Отмечались сделки с большой разницей в цене на равноценные квартиры, уход с рынка  продавцов  и повышение активности покупателей как с ипотекой, так и со свободными деньгами, кроме того, нужно отметить появление иностранных покупателей, которым,  в связи с «обвалом» курса рубля, стала доступной и привлекательной московская недвижимость.

Ажиотажный спрос на новостройки привёл к значительному повышению цен, особенно на объекты большой стадии готовности сегмента эконом- и бизнес-класса, выстраивались очереди на бронирование.

Начало года отмечаем ростом цен (схема проста при повышенном спросе: в первую очередь - это эконом-класс, «вымываются»  самые дешёвые варианты, затем новые становятся по цене рынка и, соответственно, сравнительным методом цены повышаются) в рублёвом диапазоне и снижением в долларовом (элит). В сегменте элитного жилья и апартаментов, доля которых сегодня в предложениях составляет до 30%, значительного повышения спроса и цен не наблюдается. Часть продавцов снимают квартиры с продажи, особенно если их планы не связаны с альтернативной покупкой или острой необходимостью. Недвижимость остаётся надёжным инструментом вложения  и сохранения средств.

Да, наблюдаем дефицит предложений, особенно в ЦАО,  САО».

«Торгуйтесь!»

В сегменте аренды квартир в Москве еще в прошлом году предложение заметно опережало спрос.

Наблюдается ли в начале нового года избыток предложений на рынке аренды квартир в Москве и в каких сегментах (эконом, бизнес, премиум) и районах спрос лучше?
Да, на рынке сейчас наблюдается переизбыток предложения в абсолютно всех сегментах, и даже в эконом-классе. Арендаторы стали более избирательны в выборе жилья, собственникам становится тяжелее сдавать свои квадратные метры. Многие квартиры, которые раньше сдавались за неделю, простаивают второй месяц.

Так что в ближайшее время мы увидим снижение цен. Сейчас момент психологический,  собственники будут держать цены до последнего, т.к. кризис, безусловно, ударил и по ним.  В конце  прошлого года у некоторых собственники на волне истерии с валютой были попытки поднять цены.  Но такие  сразу же  потеряли жильцов.   Спрос по районам не изменился.

Все больше квартиросъемщиков стало кооперироваться, снимать квартиры вскладчину .
С начала этого года мы отмечаем высокий спрос на рынке аренды. Даже новогодние праздники не стали помехой для поиска новой квартиры: люди активно интересовались недвижимостью, оставляя свои заявки для специалистов.  Более того, уже с осени прошлого года  разрыв между спросом и предложением стал снижаться:  собственники, скорректировав арендные ставки, сдали свои квартиры. На сегодняшний день популярны самые разные сегменты. Арендаторы интересуются и доступной, и элитной недвижимостью, при этом  период экономической нестабильности внес свои коррективы на рынке. С точки зрения арендаторов  стала менее популярной оплата жилья  в иностранной валюте.  Но эта ситуация, разумеется, в  наибольшей степени касается сегмента элит .

Есть ли тенденция к снижению арендных ставок в рублях после Нового года или они сохраняются на уровне конца 2014 года?

Да,  рынок к этому придет.  Но сначала собственники потеряют часть средств на простое. Самые умные - уже снижают.

В отношении цен есть и более оптимистичный взгляд.
На сегодняшний  день мы не видим  предпосылок для снижения цен: спрос высокий,  при этом  владельцы наиболее ликвидных вариантов несговорчивы с точки зрения ценовых уступок.  С ноября стоимость квартир зафиксировалась, и найти самый демократичный вариант в Москве, как и раньше, можно за 25 000-27 000 рублей в месяц.  При этом довольно распространены сделки в диапазоне 40 000-45 000 рублей в месяц. В рамках данной цены можно найти неплохой по своему качеству вариант в Москве, не говоря уже о предложениях в Подмосковье.  На сегодняшний день мы ожидаем,  что цены и спрос падать не будут, по крайней мере, в ближайшей перспективе .

Какая общая ситуация на рынке сейчас и что можно посоветовать арендаторам и арендодателям?
Сейчас рынок арендаторов, поэтому совет: «Торгуйтесь!»  Собственникам следует быть более обходительными с будущими квартирантами, возможно, где-то снизить ставку, где-то закрыть глаза на национальную принадлежность и общее количество арендаторов, если оно не критично.

Наблюдается ли сходная картина в сегменте продаж квартир?

В конце 2014 года снижение стоимости в долларах достигало 35%, что можно объяснить снижением цен на нефть почти на 46%. Рублевые же цены, напротив, выросли в среднем на 10%. Эксперты считают, что как минимум до конца первого квартала будет сохраняться отрицательный тренд в нефтяной сфере, что негативно отразится на экономике России. Однако не следует забывать о мерах, принимаемых Центробанком, - рублевая и долларовая масса в любом случае будет сбалансирована, а соответственно, после корректировки спроса мы будем наблюдать снижение темпов роста цен на квартиры в рублях во II-III квартале 2015 года .
Прогнозы сегодня давать достаточно сложно. Каким будет рынок недвижимости в 2015 году, зависит от многих факторов: состояния экономики в стране, цен на нефть, от соотношения валют и, конечно, от ставок по банковским кредитам. Падение цен - сценарий маловероятный, поскольку рынок сильно «разогрелся» в последние месяцы 2014 года, спрос был высокий и даже ажиотажный.

Рынок новостроек эконом- и комфорт-класса более чувствителен, быстрее реагирует на любые изменения. На рынке новостроек вполне можно ожидать  роста цен в связи с повышением себестоимости проектов.

Количество покупателей в 2015 году сократится, я думаю, к лету, так как многие из тех, кто планировал выйти на рынок в новом году, сделали это, желая сохранить свои рублевые накопления или выгодно сыграв на разнице в валютах, поспешат правильно инвестировать в рублёвый рынок недвижимости.  После чего на рынке может установиться умеренная стагнация.  Но не раньше лета. Затем, к осени, рынок либо оживёт, восстановится соотношение спроса и предложения, рублёвые цены могут вырасти, отыгрывая падение цен на недвижимость в долларах, либо цены останутся на прежнем уровне или, по худшему сценарию, могут пойти вниз, причем в большей степени негативным влияниям, по моему мнению, подвержен бизнес-класс. В 2015 году спрос и активность  на рынке жилой недвижимости снизятся приблизительно  на 30%. В остальном развитие рынка будет зависеть как от внешних факторов, так и от политики самих девелоперов .

Подмосковное изобилие

С одной стороны, аналитики говорят о затоваренности областного рынка. В частности, в интервью РИА Новости Глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев сообщил о том, что в Московской области «экспонируется 25-30 миллионов квадратных метров, рынок же может "съесть" максимум 6-7 миллионов». Только за 2014 год было введено, по словам губернатора Подмосковья Андрея Воробьева, 10 млн кв. м жилья, из которых 7,5 млн кв. м - многоэтажные дома. Объемы строительства в три раза превышают московские.

С другой стороны, регион Подмосковья перспективен и востребован. Квартиры дешевле, инфраструктура в отдельных городах хорошо развита, экология лучше - покупатели московской недвижимости все чаще интересуются объектами за МКАД, в том числе и в инвестиционных целях. В наиболее интересных и привлекательных городах (Красногорск, Химки, Королев, Одинцово, Пушкино и Ивантеевка, Жуковский и Раменское, Подольск и Чехов, Дмитров) предновогодняя активность продолжается и после праздников.

Несмотря на кризис, пока цены не только сохраняются, но, вопреки всем прогнозам, растут, т.к. спрос, стимулированный истерией, превышает предложение. Покупатели пока "вкладывают" деньги в недвижимость, а продавцы придерживают объекты. Сейчас стали активно скупать дачи и участки. Думаю, эта ситуация продлится до весны или даже до лета.

Ипотечных сделок в разы меньше, люди не хотят брать кредиты по новым ставкам, и это скорее психологический рубеж .

Итак, в январе рынок недвижимости становится более неоднородным и контрастным. После подведения итогов прошедшего года можно видеть, что построено рекордно много жилья (как в Москве и Подмосковье, так и по стране); на рынке коммерческой недвижимости и жилой аренды Москвы продолжается спад, причем избыток предложения наблюдается во всех сегментах. Некоторые эксперты более оптимистично оценивают ситуацию, отмечая сокращение разрыва между спросом и предложением. Ажиотажный спрос на квартиры эконом- и бизнес-класса в конце года стимулировал новый виток роста цен, но в ближайшие месяцы спрос может снизиться из-за проблем с ипотекой и общей экономической ситуацией (кроме того, большинство инвесторов уже приобрели квартиры, спасая рублевые вклады или выигрывая на разнице курса валют); более востребованы будут квартиры эконом-класса, а сегменты «элит» и «бизнес» ожидает затишье. В Подмосковье рынок жилой недвижимости «затоварен», но в лучших городах с точки зрения инфраструктуры, транспортной доступности и перспектив развития активность покупателей выше.    



Лампа

Поддержка сайта:

«Яркие решения»

© 2001—2017 АН "Мега-Форт Интернэшнл". Cостоит в группе компаний МЕГА-ФОРТ с 1998 г. При копировании материалов ссылка на сайт www.privolnaya.ru обязательна